こんにちは！BS編集部です。
今回は不動産投資の検討を進めると出会う用語「サブリース契約」についての基本をまとめます。
BS編集部
特にワンルームマンション投資に興味を持ったら絶対に気になる空室リスク。唯一所有している1部屋が空室になると家賃収入がゼロになりローンの支払いが100％発生する・・怖いですよね。そんな時に営業マンから聞くことが多いであろう「サブリース」。しっかりと内容を把握して備えておきましょう！
この記事について
サブリース契約やその他の不動産契約方法について学ぶことで、各契約のメリットとリスクを理解し、ご自身の投資目的や管理リソースに適した契約の選択材料となります。サブリースの安定した収入、通常の賃貸契約の柔軟性、管理委託の利便性、リースバックの資金調達効果、共同投資のリスク分散、フランチャイズのブランド力活用など、各オプションの具体的な特徴を把握することで不動産投資戦略を立てる基礎を築くことができます。
サブリース契約とは
サブリース契約は、物件の所有者（大家）が不動産会社や管理会社と結ぶ賃貸契約の一種です。
この契約において、不動産会社等は物件の「サブリーシー（下借り人）」となり、所有者から物件を一定期間借り上げます。その後、不動産会社等は物件を最終的な入居者に転貸します。
参考
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不動産営業とのコミュニケーション前に！初心者のためのワンルームマンション投資ガイド
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サブリース契約の特徴
- 保証された賃料収入: 物件所有者は、不動産会社から一定の賃料を保証されます。市場の賃料動向や空室状況に左右されず、安定した収入が見込めます。
- 管理の委託: 物件の管理やメンテナンス、入居者との対応は不動産会社が担います。物件所有者は管理の手間を省けます。
- 空室リスクの軽減: 契約期間中、物件が空室でも不動産会社から賃料が支払われるため、所有者は空室リスクを抱えません。
サブリース契約の注意点
- 賃料の上限: 不動産会社は利益を得るため、市場価格よりも低い賃料で契約することがあります。その結果、所有者はより高い収益を得る機会を逸する可能性があります。
- 契約の長期性: サブリース契約は通常、数年間の長期契約となるため、契約内容に納得していない場合、解除が難しい場合があります。
- 物件の状態: 契約終了後、物件が元の状態で返却されないリスクがあります。通常の賃貸契約に比べ、物件の維持に関するコントロールが低くなる場合があります。
結論
サブリース契約は物件所有者にとって、安定した収入と管理の手間軽減というメリットがありますが、賃料の上限、契約の長期性、物件のコントロールに関するリスクも考慮する必要があります。
契約前には、利点と欠点を十分に検討し、自身の投資目的と照らし合わせて判断しましょう。
BS編集部
いやはや、当たり前のことなんですがしっかりと情報を聞き、内容を知った上で検討することが重要です。決してサブリース契約が悪いと言っているわけではありません。「空室リスクを回避できる」というキラーフレーズだけに反応して飛びつく前に冷静に考えられるように準備をしておきましょう！
BS編集部
あ、ちなみに私は投資用に2部屋所有していますが、どちらもサブリース契約は断りました。そもそも空室リスクを最大限回避できるエリア・物件選びが大切です！
不動産投資における契約あれこれ
サブリース契約以外にも、不動産投資における様々な契約方法が存在します。
以下はその主な例です。
通常の賃貸契約（ダイレクトリース）
概要
- 物件所有者（大家）が直接入居者（テナント）と賃貸契約を結ぶ。
- 物件管理、家賃の徴収、メンテナンスなどは大家が直接行う。
- マーケットの動向に応じて家賃を設定でき、より高い収益を得る可能性がある。
- メリット: 家賃設定の柔軟性、直接的な物件管理、高収益の可能性。
- リスク: 空室リスク、管理の手間とコスト、テナントとのトラブル。
管理委託契約
概要
- 物件の管理を専門の管理会社に委託する。
- 大家は賃料収入を得るが、管理会社に管理料を支払う必要がある。
- 管理会社が入居者の募集、メンテナンス、トラブル対応などを行う。
- メリット: 管理の手間が省ける、専門的な管理サービスの利用。
- リスク: 管理料の負担、間接的な物件管理、収益の一部を管理料に充てる必要。
リースバック契約
概要
- 物件所有者が自らの物件を投資家に売却し、その後、同物件を再度賃借する。
- 一時的な資金調達や資産の流動化が目的。
- 長期的に物件を利用できるが、所有権は投資家に移る。
- メリット: 一時的な資金調達、長期的な物件利用の保証。
- リスク: 最終的な物件所有権の喪失、長期的な賃料負担。
共同投資契約（シンジケーション）
概要
- 複数の投資家が共同で不動産を購入し、収益を分配する。
- 個々の投資家は少額の投資で不動産投資が可能。
- 管理は共同体または委託された管理会社が行う。
- メリット: 少額の投資で不動産投資が可能、リスク分散。
- リスク: 利益・権利・管理の共有、投資家間の意見対立の可能性。
フランチャイズ契約
概要
- 不動産をフランチャイズブランドの一部として運営する。
- ホテルやサービスアパートメントなどに多い。
- ブランド力を利用して入居率や利益を高めることができる。
- メリット: 確立されたブランドと運営ノウハウの利用、マーケティング支援。
- リスク: フランチャイズ料の支払い、運営の自由度が制限される。
これらの契約方法は、それぞれの投資目的や管理能力、リスク許容度に応じて選ぶことが重要です。バランス良く選択し、適切なリスク管理を行うことが成功の鍵となります。
BS編集部
いかがでしたでしょうか？全部覚える必要はないのでご安心ください！表面を知ることが大切で、具体的な内容はプロに聞いてしまえば良いんです！その時に雰囲気でも知っているだけで、うまい話に話に乗せられることなく冷静に判断することができます。そんな風にお役に立てれば私も嬉しいです。
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BS編集部
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